住宅ローンを使ってマイホームを購入する際に、押さえなければならないのが返済方法です。主な返済方法として、以下の2種類があります。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
この記事では、当該方法に加えて借換えや繰り上げ返済の内容も解説します。住宅ローンの知識を蓄えたい方やFP（ファイナンシャルプランナー）の試験の受験者におすすめです。
住宅ローンの仕組み
住宅ローンには、返済する費用が大きく分けて元金と利子の2種類が存在します。
元金とは、住宅の購入時に金融機関から借りたお金のことです。一方で、利子はお金を借りた期間に合わせて発生する金融機関への利用料みたいなものを指します。
家を購入するだけでも、通常は1,000万円以上と高額な費用を支払わないといけません。
この金額を一括で支払える人はそう多くないでしょう。もし自分の貯金だけで購入できない場合、銀行から住宅ローンを申請するのが一般的です。
フラット35などのように、返済期間は30年前後で設定されます。しかし返済期間が長くなるほど、利子によって返済額が増大するので注意が必要です。
簡易的かつ基本的な内容ですが、まずは住宅ローンのざっくりとした仕組みを押さえてください。
住宅ローンの返済方法
まずは、住宅ローンの返済方法について見ていきます。元利金等返済と元金均等返済では、最終的な負担も変わります。これらの違いを押さえ、どちらが自分に望ましいかを選んでください。
元利均等返済
元利均等返済とは、毎回の返済額を一定にする制度です。
返済額が一定になるように、はじめは元金よりも利子の割合が高くなります。返済を続けていくうちに少しずつ元金部分を増やし、利子部分を減らすのが元利均等返済の特徴です。
図にすると仕組みがわかりやすくなるので、以下に紹介しておきましょう。
元利均等返済のメリットは、序盤での返済額が少ないことです。そのまま金額が一定になるので、自分自身でも管理しやすいといった側面もあります。
ただし、元金均等返済と比べると返済総額が高くなる点には注意しないといけません。長いスパンでみれば、比較的負担が大きくなってしまう方法です。
元金均等返済
元金均等返済とは、元金部分の返済額を一定にする制度です。はじめは元金が多く残っているため、利子部分の金額も高くなります。
返済によって残高が減っていくとともに、利子を含めた1回の返済額も少なくなるのが特徴です。図でイメージすると、以下のようになります。
元金均等返済のメリットは、元利均等返済と比べて最終的な返済総額が少ないことです。トータルで判断した際に、少しでも節約したい方におすすめな制度です。
一方で、返済初期は金額が高くなるデメリットもあります。
借りた時点で所持金が少ない方は、返済時に苦労するかもしれません。
夫婦で組む住宅ローン
夫婦で住宅ローンを組む場合、お得な制度がいくつか存在します。ここでは、主にペアローンと収入合算の2パターンを解説しましょう。
ペアローン
ペアローンは、夫と妻の双方が申込人および連帯保証人になるタイプの住宅ローンです。2人が共有する形で所有者名義人となり、控除も双方が利用できます。そのため、控除にかかる効果が通常よりも大きくなるのがメリットです。
また収入の判断も、2人を基準にします。ペアローンの方が、多くの借り入れをしやすいといった特徴もあります。
しかし、2人の収入を頼りに借入額を決めた場合はリスクもまた大きくなります。主なリスクとして挙げられるのが、離婚や死亡です。
たとえ夫婦が離れ離れになっても、返済額自体は少なくなりません。ローンを一本化するか、家を売却して返済に充てる必要があります。
ローンを一本化するとなれば、新たに金融機関の審査も受けなければなりません。いずれの方法を採るにせよ、新たなトラブルも生まれやすくなるでしょう。
どちらかが無収入になるケースもあるので、ローンを組む前にじっくりとシミュレーションを行っておくことが大切です。
収入合算
夫婦で住宅ローンを組むときは、収入合算の方法を採る方もいます。ペアローンとの大きな違いは、申込や連帯保証人が夫婦の共有にならないことです。もし夫が申込人になる場合は、妻が連帯保証人となります。
収入合算はペアローンとは異なり、それぞれが住宅ローンを組むわけではありません。
最終的には借入額に左右されますが、ペアローンと比べれば全体的な返済額が少なくなりやすく、手数料もある程度は抑えられる点がメリットです。
一方で、連帯保証人となる方は住宅ローン控除や団体信用生命保険が受けられないデメリットも存在します。ちなみに団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡・高度障害状態になった場合に保険会社が残債を支払う保険のことです。
収入合算を選ぶ際には、それぞれの持分の割合を決めなければなりません。決定する際にトラブルが生じる場合もあるので、前もって2人で決めておくのをおすすめします。
住宅ローンの繰上げ返済
住宅ローンの総返済額を減らしたい場合は、繰上げ返済を検討するといいでしょう。
住宅ローンは、元金に対して利息が発生します。つまり元金を中心に減らすことで、利息分も少なくなり総返済額の減少にも繋がります。
繰上げ返済する際には、大きく2つの方法を押さえてください。
- 返済期間短縮型
- 返済額軽減型
これらの制度の仕組みを具体的に解説しましょう。
返済期間短縮型
返済期間短縮型は、名称のとおり返済する期間を短くする手法です。毎回の返済額は変わらないため、返済額軽減型と比べて利息軽減効果が大きくなる特徴を持ちます。
返済期間を短くし、早く住宅ローンを支払い終えたい方はこちらの制度が便利です。
返済額軽減型
返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎回の返済金額を減らす方法です。利息軽減効果は返済期間短縮型より小さいものの、毎月の返済額が減ることで精神的な余裕が生まれます。
期間をそのままにしても、コツコツと返済したい方はこちらの制度を活用してみましょう。
住宅ローンの借換え
住宅ローンの借換えとは、現在組んでいる住宅ローンをより有利な種類に変えることです。ローンが設定されている現在の住居に済むのが条件の一つとされています。
借換えでは、他の民間住宅ローンやフラット35への変更も可能です。一方で、民間の住宅ローンから財形住宅融資（公的）への変更はできません。財形住宅融資→民間への切り替えも不可とされています。
また同じ民間住宅ローンでも、金融機関によっては借換えできない場合があります。特に、担保としている住居の価値が下がっているケースは注意が必要です。
住宅ローンの返済方法のおさらい
住宅ローンの返済方法には、大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。序盤で返済額を抑えるか、総返済額を少なくするかが大きな違いです。
住宅ローンを設定したら、長期にわたって返済し続けなければなりません。遠い将来のこともしっかりと想定し、慎重に制度を選んでください。
他にも、住宅ローンには借換えや繰上げ返済があるので、これらの制度を上手く活用しましょう。
