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住宅ローンの金利の相場はどうなる?変動するポイントとは

どーも、ヤマトノです!

夢のマイホームを叶えるため、そろそろ住宅ローンを設定しようかなと考える人がいると思います。

ただし、土地や家を購入する中で特に気を付けなければならないポイントが金利です。

金利の変動により、住宅ローンの返済額にも影響を与えるケースもあります。

今回は住宅ローンの金利の種類を確認しつつ、相場についても紹介します。

マイホームを購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

 

住宅ローンと金利

住宅ローンには、大きく分けて3種類の金利が存在します。

  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定金利選択型

固定金利は2パターンありますが、変動と固定で分けるのが一般的です。

ここでは、各金利の種類と相場について確認しましょう。

変動金利型の相場

変動金利の相場は、0.4%〜1.1%あたりに設定されることが多いそうです。

全国展開している大手銀行やネット銀行は、0.4%程度の水準に収まるケースも珍しくありません。

楽天銀行であれば、年0.55%〜1.2%が相場でした。なお、基準金利(定価に近い概念)は1.2%です。

金利一覧 - 住宅ローン(金利選択型)|住宅ローン|楽天銀行

基本的に銀行は、基準金利を下回る数値で貸し出します。

変動金利型の場合は、半年を目安に金利の再設定がなされます(返済額の見直しは5年を基準にするケースが多い)。

仮に日本銀行が金融引き締めに走れば、各銀行も利上げを行うかもしれません。

5年ごとに見直す性質から、変動金利型は日銀の「短期金利」に影響を受けます。

要するに、直近の金融政策に左右されやすいのが変動金利型の特徴です。

全期間固定金利型の相場

全期間固定金利型の相場は、現時点では変動金利型よりも高く設定されています。

基本的には、1.2%〜1.9%あたりだと押さえてください。

固定金利の方が高い理由は、金融緩和政策の維持で変動金利が上がらないからです。

固定金利は、基本的に10年国債の利回りに左右されます。言い換えれば、日銀の長期金利政策で決まるタイプです。

長期金利政策は短期金利政策と比べ、自由にコントロールができません。

短期金利の積み重ねにより、長期金利の数値も定められているのです。

いわば変動金利は現在の水準、固定金利は将来への予測と捉えておきましょう。

固定金利選択型の相場

最後に固定金利選択型の相場を確認します。

2023年時点の相場は、1.2%〜2.1%あたりが基本です。

こちらのタイプは、変動金利と全期間固定金利型の中間にある制度と押さえてください。

固定金利選択型を選ぶと、定めた期間までは金利のレートを変えずに返済可能です。

楽天銀行の場合は、2年から見直しできます。2年の場合の基準金利は1.567%、10年で2.115%とあります。

金利一覧 - 住宅ローン(金利選択型)|住宅ローン|楽天銀行

期間が長くなるほど、利率も高まるのが一般的です。

各銀行が用意している商品と見比べながら、どの方法で借りるかを判断してください。

不動産投資や新築不動産の購入を狙っている方は、「株式会社COLORS」を検討してみるといいでしょう。

新築物件を購入した場合、最大50万円までキャッシュバック可能です。

 

 

金利はどう変動する?

次に住宅ローンの金利の変動について、今後の予測を立ててみましょう。

ここで紹介するのはあくまで予想であり、必ずしもその通りに動くとは限りません。

最終的にどちらの金利を選ぶかは、自己判断でお願いします。

変動金利には注意が必要

これから住宅ローンを借りる方は、変動金利の動向に注意してください。

確かに現状では、変動金利の方が低めに設定されています。しかし、この理由は日本があまり経済成長しなかったためでした。

失われた30年といわれますが、日本は不景気の状態が長期間続きます。

この状況を脱すべく、アベノミクスによって日銀は大胆な金融緩和政策を実行します。

金利を限りなくゼロに近づけ、一時期は「流動性の罠」の状態にあると言われていました。

一方で植田総裁にバトンタッチし、岸田首相は何かと「利上げ」の姿勢を見せています。

今のところは交代したばかりであるため、引き続き金融緩和政策を行っている状態です。

しかし、アメリカや欧米で利上げしているいま、海外に合わせようと「利上げ」に走る可能性もあります。

短期金利を利上げさせれば、影響を受けるのは変動金利です。

岸田総理と植田総裁がどう連携するかは、重視した方が望ましいでしょう。

変動金利は20年間一定

ここまで読んだ方は「変動金利より固定金利の方が安全なの?」と感じたかもしれません。

しかし、過去の水準を見てみると、住宅ローンの変動金利はあまり上下していないのが現実です。

変動金利がピークだった頃は、1992〜1993年(平成2〜3年)あたりです。

この年は、何と8%以上とかなりの水準にまで達していました。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

しかし、1996年頃からは金利が大きく下がっています。日本のバブルが弾け、失われた30年に突入した影響が出たのでしょう。

今後も景気があまり上がらなければ、多少の利上げでも変動金利に影響が出ないのではといった考え方もあります。

無論、どちらに振れるかは分かりませんが、過去の歴史と金利の仕組みを押さえておくのがリスクヘッジに繋がります。

切り替えのタイミング

現在変動金利で借りており、固定金利へのタイミングを見計らっている方もいるでしょう。

金利の変動の難しいところは、一般的に固定金利の方が先に動くとされている点です。

変動金利は現在の水準、固定金利は将来の水準であるため不思議に感じる方もいるかもしれません。

将来を見据えた変動は、いわば投資家の予想が働きます。その行動の結果、長期金利の方が早い段階で動くのです。

変動金利が上がったからといって切り替えると、釣られて上昇した固定金利の負担に悩まされる可能性もあります。

固定金利と変動金利が横ばい、あるいは変動金利が高くなったときに切り替えるとリスクを下げられます。

切り替える際には、同じ銀行内で行うことがおすすめです。

この場合、大手銀行を中心に手数料無料で移行できるところも少なくありません。

銀行を変更(借り換え)すると数万〜数十万円の手数料がかかりますが、将来的に金利が下がるのであれば検討してもいいでしょう。

正直、金利の動向は誰にも予測できないため、最終的には運に左右されます。

その点も踏まえ、住宅ローンの貸し借りも一種のギャンブルに近いのです。

 

 

マイホームを買うときは

固定金利と変動金利の選択も、住宅ローンを借りる上では重要です。

一方で、どちらを選ぶ場合でも意識しなければならないポイントがあります。

資金を確保しておく

いずれの金利を選ぶせよ、マイホームの購入は大きな買い物に変わりありません。

将来に起こるリスクも想定しつつ、慎重に判断する必要があります。

住宅ローンの場合は、自然災害のトラブルで家を失っても返済が続きます。

私は東日本大震災の被災者でもあったため、住宅ローンの支払いに困っている方々を何人も見てきました。

自分の勤めている会社が倒産しないとも限りません。

あらゆる可能性を考え、それでも対応できるような資金を確保することが賢明です。

間違えても、貯金があまりないにもかかわらず、安易に住宅ローンを借りようとしないでください。

借金であることには変わりないため、返済の計画は入念に立てておきましょう。

住宅ローン控除を活用する

住宅ローンを借りている場合は住宅借入金等特別控除が受けられます。

計算方法は次のとおりです。

住宅ローン控除=返済残高(4,000万円以下)×控除率(現在は0.7%)

控除率は今まで1%だったものの、2022年の法改正により0.7%まで下げられました。

つまり、控除額は自ずと下がってしまったわけです。地味に住宅ローンでも、増税の波が押し寄せています。

住宅ローン控除を受ける場合、最初の1年目は自分で確定申告しなければなりません。2年目以降からは、年末調整での対応が可能です。

なお、控除が適用される期間は10年と設定されています。

一方で、新型コロナウイルスの影響で2022年12月末まで入居した方には、13年の延長制度も設けられていました。

今後も制度が細かく変わる可能性はあるため、内容を随時確認するといいでしょう。

 

まとめ

今回は、住宅ローンの金利の相場について紹介しました。固定金利や変動金利によって、相場も大きく変わります。

現時点では、変動金利の方が利率は低く設定されています。しかし、今後の動向によっては逆転する可能性も全くないわけではありません。

まずは

  • 変動金利…短期金利政策で動く
  • 固定金利…長期金利政策で動く

といったポイントを押さえてください。

固定金利は投資家の予想により、変動金利よりも早く動く傾向があります。

どちらが望ましいかは、明確な答えがありません。政府と日銀の政策を捉えることが重要です。

他にも、住宅ローンにはさまざまな恩恵が受けられる制度やリスクが存在します。

これらを比較しながら、慎重にマイホームの購入を検討するといいでしょう。

間違えても、余裕がない状態で無理に購入しようとはしないでください。