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法定地上権の成立要件|抵当権の設定との関係性を解説

抵当権の勉強を進めるうえでは、法定地上権の内容もしっかりと目を通さなければなりません。特に公務員試験でも、出題頻度の高い範囲といえます。

この記事では、法定地上権の成立要件についてまとめます。過去問にも出てきた判例を取り上げるので、公務員試験や行政書士を受けられる方は特にチェックしてみてください。

 

法定地上権とは

法定地上権とは、土地やその上にある建物の抵当権が実行された際に、建物に地上権を認める制度のことです。

例えば建物にのみ抵当権が設定されたとき、競売にかけられて買受人の所有物となっても、その土地を使えなかったら不便でしょう。

法定地上権を認めれば、土地と建物の所有者が異なっていても、建物の買受人が土地を制限付きではあるものの利用できるようになります。

なお法定地上権を主張するには、その旨の登記を備えて第三者に公示しなければなりません。

 

法定地上権の成立要件

法定地上権の成立要件は、以下の4つがあることを押さえてください。

  • 土地の上に建物がある
  • 土地と建物が同じ所有者に属する
  • 土地や建物に抵当権設定
  • 競売によって所有者が異なる

それぞれの成立要件について詳しく解説しましょう。

土地の上に建物がある

法定地上権が成立するには、土地の上に建物が建っている必要があります。抵当権を設定した当時、土地が更地(建物が建っていない状態)だと法定地上権は成立しません。

抵当権者が建物の築造を承認した場合でも、その段階で建物がなかったら対象外とされています。同じように、後日建物が建てられたとしても基本的には成立しないので注意してください。

土地と建物の所有者が同じ

原則的には、法定地上権は土地と建物の所有者が同じである場合に認められます。

この書き方に困惑したかもしれませんが、土地と建物の所有者が同じとする要件はあくまで競売にかけられる前の話です。抵当権設定時は、双方を同じ人が所有するのが要件とされています。

こちらも、あくまで抵当権を設定するタイミングが基準です。設定したあとは、第三者に建物のみが譲渡されても法定地上権は成立します。

抵当権者が、法定地上権を予測できたか否かがポイントです。

さらに双方を所有さえしていればよく、所有権移転登記を経由していなくとも法定地上権を認めています。登記名義ではなく、実際に建物が存在していたかが基準です。

土地や建物に抵当権設定

法定地上権の成立を認めるには、土地や建物に抵当権を設定しなければなりません。民法の第388条を見ると、どちらか一方に設定したときしか成立しないとも読み取れます。

第388条

土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

引用:e-Gov法令検索

しかし判例は土地と建物の双方に抵当権を設定した場合でも、法定地上権の成立を認めました(最判昭和37年9月4日)。

競売で土地と建物の所有者が変わる

法定地上権の成立要件には、競売で土地と建物の所有者が変わるかもカギを握ります。

この要件については、民法第388条で直接的には規定されていません。しかし地上権は「他人の所有する土地」で成立するため、当然の要件になります。

抵当権設定時は所有者が同一である要件と混同しやすいので、競売のタイミングと必ず区別してください。

 

法定地上権の有名判例

法定地上権の要件を整理したら、あとは有名な判例を押さえるだけで問題ありません。公務員試験では、とりあえず判例の結論部分を優先的に覚えましょう。

法定地上権が成立するか否かでブロック分けをすれば、実際の試験でも誤りの選択肢を見つけやすくなります。

建物が再築された場合

法定地上権は、抵当権設定時に更地の状態であれば成立しません。一方で抵当権設定時には建物が存在しており、その後に消失して再築された場合は例外です。

この場合は旧建物を基準にしたうえで、法定地上権の成立を認めています。

共有と法定地上権の関係

法定地上権の判例でよく狙われるのが、土地を他の人と共有しているときです。このケースについては、土地と建物によって取り扱いが異なります。

建物のみを共有しているときは、法定地上権が問題なく成立します

一方で土地のみを共有している状況では、法定地上権の成立が認められません。他にも土地を自由に使いたい人がいるのに、その共有者に制限がかかるのは望ましくないからです。

何を共有しているかで結論が変わるので、この判例は必ず覚えるようにしてください。

共同抵当権の設定

所有者が土地とその上の建物の双方に抵当権(共同抵当権)を設定しました。しかし、そのあとに建物が取り壊され、新しい別の建物が建てられたとしましょう。

このときに法定地上権が認められるには、以下の2つの条件をクリアしないといけません。

  • 土地と新建物の所有者が同一人物
  • 土地の抵当権者が新建物に同順位の共同抵当権の設定を受けた

「特段の事情」とまとめられることもありますが、上記の条件を満たさない場合は法定地上権の成立が認められません。

抵当権者からすれば、土地と建物の全体に担保を設定しています。建物ありきの権利であるにもかかわらず、それを事後的に失って不利益を被るのは望ましくありません。

こうした理由により、特別の事情がない限りは原則法定地上権を認めないとしています。

後順位抵当権における判例

抵当権には、登記するうえで優先順位が設けられることもあります。

2人の人物が債務者の土地を担保とする場合、先に登記した人が先順位抵当権者、後に登記した人を後順位抵当権者と呼びます。

では先順位抵当権者が登記したときには土地の上に建物がなかったものの、後順位抵当権者が登記した際には建物があった場合は法定地上権が認められるでしょうか。

正解は、先順位抵当権者が抵当権を実行するときは「✕」です。昭和47年11月2日の判例では、先順位抵当権者が担保をかけたときには建物が建っていなかったのだから、その時点の状態で判断すべきとしています。

一方で先順位抵当権者の抵当権が解除された場合には、例外的に法定地上権を認めた判例もあります。

この判例は批判も多いものの、当該ケースにおいて後順位抵当権者の抵当権が設定されたときに土地と建物の所有者が同じであれば、法定地上権を認めてもよいと判旨しました。

 

法定地上権は判例を押さえよう

公務員試験において、法定地上権の内容は判例を中心に勉強してください。

特に国家総合職のレベルになると、後順位抵当権の判例のように細かい知識が問われることもあります。正直なところ細かすぎる部分は間違えても、特に問題はありません。

まずは基礎的な判例を中心に押さえつつ、余裕があったら細かい内容にも目を向けるようにしましょう。

とりあえずは、ブログで紹介した判例を優先的に覚えてください。